2007 Annuel Rapport GROUP ATENOR Pour plus d informations : Investor Relations :

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2007 Rapport Annuel ATENOR GROUP est une société de promotion immobilière cotée sur le marché continu d Euronext Brussels. Sa Mission vise à apporter, par son approche urbanistique et architecturale, des
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2007 Rapport Annuel ATENOR GROUP est une société de promotion immobilière cotée sur le marché continu d Euronext Brussels. Sa Mission vise à apporter, par son approche urbanistique et architecturale, des réponses adéquates aux nouvelles exigences qu impose l évolution de la vie urbaine et professionnelle. Dans ce cadre, ATENOR GROUP investit dans des projets immobiliers d envergure répondant à des critères stricts en terme de localisation, d efficience économique et de respect de l environnement. Chiffres clés au Chiffres-clés ATENOR GROUP (en millions e) Belgian Gaap IFRS Résultat net (part de groupe) 2,74-2,66 11,71 13,63 35,41 Cash Flow courant (1) 16,85 5,47 16,43 24,32 38,55 Fonds propres 62,19 57,40 63,83 75,83 103,06 Capitalisation boursière 93,02 90,44 140,26 167,62 208,09 (1) Bénéfice net + amortissements, provisions et réductions de valeur. Les informations financières de l exercice 2007 sont arrêtées et publiées conformément aux normes IFRS. Données par action (en e) Belgian Gaap IFRS Fonds propres 12,75 11,77 12,76 15,05 20,45 Cash flow courant 3,45 1,12 3,28 4,83 7,65 Résultat net consolidé (part du groupe) 0,56-0,54 2,34 2,70 7,03 Dividende Dividende brut 0,93 0,93 1,03 1,30 2,60 Dividende net ordinaire 0,70 0,70 0,77 0,98 1,95 Dividende net (avec strip vvpr) 0,79 0,79 0,88 1,11 2,21 Nombre d actions (*) (*) Après division du titre par 7 en date du Le dividende de l exercice 2007 (coupon n 2) sera mis en paiement à partir du 30 avril Le service financier d Atenor Group est assuré par les banques suivantes : Dexia, ING et Banque Degroof. Le règlement aux actionnaires nominatifs aura lieu par virement bancaire. Le dividende brut proposé à l Assemblée Générale Ordinaire du 25 avril 2008 s élèvera à 2,60 soit un dividende net de précompte (25 %) de 1,95 et un dividende net de précompte (15 %) de 2,21 pour les titres accompagnés d un strip VVPR Résultat net consolidé Cash flow courant en millions en millions Evolution comparée de l action atenor group avec l indice EPRA (Euronext Brussels) Atenor EPRA Ratios boursiers Cours au : 41, Cours / valeur nette comptable 1,5 1,6 2,2 2,2 2,0 Return brut sur 1 an 29,70 % 2,12 % 60,09 % 20,06 % 27,16% Rendement brut 4,90 % 5,03 % 3,58 % 3,88 % 6,30% Dividende net VVPR / cours 4,20 % 4,28 % 3,04 % 3,30 % 5,35% Dividende net ordinaire / cours 3,70 % 3,77 % 2,69 % 2,91 % 4,72% Lexique Return brut sur 1 an Rendement brut Capitalisation (dernier cours de clôture + dividende ajusté payé au cours des 12 derniers mois - premier cours de la période) / premier cours de la période dividende du dernier exercice complet / dernier cours nombre de titres x dernier cours de l exercice concerné Résultat net Dividende brut Fonds propres consolidés Résultat net et dividende brut par action en millions en Sommaire 2-3 Mission, valeurs & stratégie 4-5 Lettre aux actionnaires 6-7 Faits marquants 8-9 Administration Information aux actionnaires Rapport d activités & projets 59 Mécénat & projets à l étude Corporate Governance CAHIER Rapport Financier Comptes consolidés Rapport du Commissaire Comptes statutaires d Atenor Group s.a. ATENOR GROUP opte pour le français comme langue officielle de sorte que seul le rapport annuel en langue française a force probante. Les versions néerlandaise et anglaise ont été traduites de la version française. Dit jaarverslag is ook verkrijgbaar in het Nederlands. This annual report is also available in English. Rapport Annuel 2007 / Atenor Group / 1 Mission, valeurs & stratégie Mission En investissant dans ATENOR GROUP, l actionnaire attend un rendement. Notre mission est donc de créer de la valeur par la mise en œuvre d une stratégie claire et largement diffusée. Au cours de ces dernières années, nous avons défini notre métier, celui de promoteur immobilier, et exposé la manière dont nous l exerçons. À l actionnaire qui a choisi d investir dans le secteur de la promotion immobilière, nous offrons une diversification de son risque, une approche spécifique du métier et un accès à des projets d envergure auxquels il ne pourrait avoir accès autrement. Notre mission vise d une part à proposer à l actionnaire une rémunération régulière du capital, appuyée sur des résultats positifs récurrents, et d autre part à assurer la croissance de la valeur patrimoniale d ATENOR GROUP à travers la consolidation et l élargissement du savoir-faire et le renouvellement constant du portefeuille de nouveaux projets. Valeurs Par la communication et l application des principes essentiels de Corporate Governance, nous donnons à nos activités la transparence indispensable à une lecture aisée. Tous nos collaborateurs agissent dans le respect des critères d intégrité et d éthique indispensables au bon fonctionnement d une société cotée, active dans la promotion immobilière. Dès lors que la mission et les valeurs ont été clairement définies, le profit généré annuellement par ATENOR GROUP apparaît comme la résultante de l action de chaque collaborateur motivé à apporter quotidiennement le meilleur de lui-même. Stratégie Le métier d ATENOR GROUP est la promotion immobilière. Depuis plus de 15 ans, ATENOR GROUP a enchaîné les résultats sans discontinuer créant un savoir-faire reconnu par le marché et a, depuis 3 ans, recentré ses activités sur la promotion immobilière uniquement. La stratégie d ATENOR GROUP dans ce métier est bien spécifique : elle vise à apporter, par son approche urbanistique et architecturale, des réponses adéquates aux nouvelles exigences qu impose l évolution de la vie urbaine et professionnelle. Aujourd hui, elle va plus loin encore, en proposant des projets mixtes qui apportent des solutions à des problèmes plus larges qui concernent tout citadin comme la mobilité, la pollution, l insécurité ou encore le respect de l environnement. Dans ce contexte, ATENOR GROUP investit dans des projets immobiliers d envergure répondant à des critères 2 / Atenor Group / Rapport Annuel 2007 très stricts en matière de choix du site («prime location»), de qualité technique, de coûts d investissements et de potentiels de location et de vente. Répondant aux soucis croissants du respect de l environnement et particulièrement sensible au développement durable, ATENOR GROUP s inscrit dans le cercle des précurseurs dans l application de nouvelles technologies et l utilisation de matériaux spécifiques dans ses nouveaux projets immobiliers. ATENOR GROUP consacre une partie non négligeable de ses ressources à l élaboration de ses projets pour apporter des réponses adéquates aux nouvelles préoccupations environnementales et en proposant pour chaque projet, une approche plus écologique. L activité d ATENOR GROUP s exerce actuellement en Belgique à Bruxelles et en province, au Grand-Duché de Luxembourg mais aussi dans les pays d Europe Centrale comme la Hongrie et la Roumanie, et ce dans une volonté de diversification internationale. Dans l analyse des projets immobiliers à l étranger, ATENOR GROUP, forte de son expérience variée, veille toujours à ne s inscrire que dans des cycles de développement qui correspondent à ses critères de risque et de rentabilité. Récemment, répondant aux évolutions multiples du marché immobilier, ATENOR GROUP s est intéressée aux marchés résidentiel et commercial, élargissant en même temps le champ de ses compétences. Les projets actuellement en portefeuille se répartissent entre 65 % de bureaux, 31 % de résidentiel et 5 % de commerces pour près de m 2. ATENOR GROUP entend à l avenir maintenir cette diversification d affectations en fonction des évolutions fondamentales des marchés. ATENOR GROUP s intéresse particulièrement aux grands projets d aménagement urbains menés actuellement par les Villes et les Régions. À cet effet, ATENOR GROUP poursuivra sa politique de dialogue constructif avec les autorités et administrations locales et analysera dans une perspective d investissement toute opportunité cadrant avec ces grands projets d aménagement. ATENOR GROUP s affiche comme un interlocuteur économique fiable des pouvoirs publics dans l adaptation nécessaire des structures urbaines face aux développements économique, démographique et sociologique. Rapport Annuel 2007 / Atenor Group / 3 Lettre aux actionnaires Il est des dates qui marquent l histoire d une entreprise. Pour ATENOR GROUP, 2007 sera l une de celles-là. Au cours de cette année, nous avons en effet définitivement tourné la page du Private Equity, devenant un «pure player» en promotion immobilière. Les résultats historiques que nous enregistrons, plus de 35 millions, témoignent du bien fondé des choix stratégiques qui ont été posés ces dernières années : faire de la promotion immobilière notre core business et, approfondir et étendre ce core business selon des axes fonctionnels et géographiques. Sur le plan fonctionnel, ATENOR aura, au cours de cette année, introduit plusieurs demandes de permis d urbanisme portant sur la réalisation d ensembles résidentiels de grande envergure. Nous pourrons également dévoiler prochainement les images de ce qui sera pour ATENOR une référence, et pour Bruxelles, un projet résidentiel-phare : le PREMIUM, projet mixte bureaux-logements structuré autour d un gratte-ciel de logements, dont les qualités architecturales et environnementales garantiront à Bruxelles son inscription dans l évolution urbanistique récente des grandes métropoles internationales. Sur le plan géographique, nous avons jeté en 2007 les bases concrètes d une présence en Europe Centrale, choisissant la Roumanie et la Hongrie. Le dynamisme animant l économie de ces pays, dans un cadre d intégration européenne toujours plus forte représente pour ATENOR autant d opportunités pour exercer et étendre son savoir-faire. Stéphan Sonneville À la croisée de ces évolutions récentes de nos activités, notre know-how historique s est révélé être d une pertinente actualité durant l année écoulée : le développement de grands ensembles immobiliers mixtes, structurant l espace urbain, réconciliant tant les notions de la qualité de vie d une part et d ambition architecturale d autre part, indispensable, parce qu imposée par la compétition internationale que se livrent les villes. Nous avons dans ce contexte élaboré l esquisse d un projet majeur à développer au cœur du Quartier Européen. Nous avons également pris des positions dans le quartier du Midi, persuadés que l importance du Terminal TGV pour une ville comme Bruxelles constituera le moteur de tout le redéveloppement de l environnement de la gare. À ce regard posé sur la ville, à cette manière d aborder notre métier de promoteur, nous proposons d y apposer le néologisme d urbanité qui exprimerait les devoirs et la responsabilité du promoteur immobilier proposant un développement au sein de la ville. 4 / Atenor Group / Rapport Annuel 2007 Mais, les évènements économiques que nous venons de traverser ces derniers mois nous incitent à la prudence. Si des paramètres macro-économiques comme l évolution des taux d intérêt ou le prix du pétrole, ou des changements fondamentaux comme le réchauffement de la planète ont une influence évidente sur nos activités immobilières, ATENOR dispose toutefois d atouts et de caractéristiques propres qui lui permettent de traverser sans encombres des périodes chahutées, et à terme de tirer parti de nouvelles paramétrisations du marché. ATENOR dispose aujourd hui d une trésorerie positive et est donc moins sensible à un éventuel credit crunch. La conclusion de la transaction PRESIDENT sur base de paramètres non révisables offre en plus à ATENOR pour 2008 et 2009 une visibilité exceptionnelle sur ses résultats. Le calendrier de nos projets utilement étalé nous facilite l intégration des plus récentes technologies de l environnement dont chaque jour apporte une nouveauté. À cet égard, nous vivons actuellement des mois d exceptionnels foisonnements d idées, de remarquables créativités industrielles. Le travail de nos équipes techniques conduit donc ATENOR à proposer sur le marché des immeubles «up to date», aptes à affronter une concurrence aigüe. Enfin, dans une analyse à plus long terme, ATENOR dispose d un portefeuille d une dizaine de projets dont le premier point commun est une exceptionnelle localisation, demeurant la meilleure garantie pour les valorisations sousjacentes. C est dans ces conditions, teintées à la fois de prudence et d optimisme qu ATENOR aborde confiant un nouveau chapitre de son histoire. Sur base des résultats record enregistrés en 2007, nous proposerons à l Assemblée Générale de fixer le dividende à 2,6 brut, ce qui représente une augmentation de 100 %. Frank Donck Nous terminerons en rappelant que le succès d ATENOR est avant tout un travail d équipe. Nous tenons dès lors à remercier tous les membres du personnel pour leur enthousiasme quotidien, leur dévouement et leur contribution aux bons résultats de cette excellente année. Stéphan SONNEVILLE Administrateur Délégué Frank Donck président du Conseil d Administration Rapport Annuel 2007 / Atenor Group / 5 Faits marquants 2007 Immeuble Pixel Septembre Conférence de presse de la Région de Bruxelles-Capitale et de la Commission Européenne pour un redéveloppement du quartier européen. Brussels Europa Hôtel Crowne Plaza Pixel Président South City Office & Hotel Media Gardens Novembre Mai Mars Juillet Réception provisoire de l immeuble Pixel ; ensemble de bureaux situé sur le Plateau du Kirchberg au Grand-Duché de Luxembourg. Finalisation des accords signés avec le fonds d investissement allemand Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft pour la vente des trois sociétés Président A-B-C. Signature de South City Office avec la SMALS d un bail de 27 ans pour la location de m 2 de bureaux. Décembre Obtention des permis et début des travaux. Introduction des permis auprès des autorités. Novembre Signature d un accord avec la Sicafi AEDIFICA pour la vente d un premier bloc du projet. 6 / Atenor Group / Rapport Annuel 2007 Décembre Novembre Exercice par ATENOR GROUP de l option d achat des actions et finalisation de la demande de permis pour 82 logements à Braine-le-Château. Novembre Conclusion d un Protocole d Accord avec Eurostation et Euro Immo Star pour l acquisition par ATENOR GROUP de la propriété d un terrain d environ m 2 sis rue Blérot à Anderlecht, face à la place Horta. Négociation d un pré-accord entre ATENOR GROUP et le promoteur local hongrois Whitestone, en vue de l acquisition d un ensemble de terrains totalisant près d un hectare à front de Vaçi Ut, principale artère commerciale et de bureaux au Nord de Budapest. Vue- Sur-Hain Victor Vaçi Ut 2007 tourne définitivement la page du Private Equity et confirme ATENOR GROUP comme un acteur immobilier à part entière. Port du Bon Dieu Hermes Business Campus Cession des sociétés de Private Equity Mai Décembre Juillet 2007 Convention signée par ATENOR GROUP pour l acquisition d un terrain de 1,7 hectare à Namur, au bord de la Meuse. Gare du Midi ATENOR GROUP finalise l acquisition d un ensemble de parcelles idéalement situées dans le nouveau quartier d affaires de Pipera au nord de Bucarest ; le processus d acquisition, qui reste soumis à diverses conditions préalables, devrait aboutir au cours du deuxième semestre 2008 et permettre un démarrage rapide des travaux. Vente de la société D Side Group. Juillet 2007 Vente de la société Publimail. Juillet 2007 Vente de la société A.G.V. au groupe Dainese. Décembre 2007 Vente effective des sociétés ImaG et Lazer. Rapport Annuel 2007 / Atenor Group / 7 Administration Composition du Conseil d Administration (à l issue de l Assemblée Générale Ordinaire du 25 avril 2008) Nom Titre Échéance du mandat Monsieur Frank Donck, Président (2) 2009 Stéphan Sonneville s.a., Administrateur délégué (1), représentée par Monsieur Stéphan Sonneville Baron Luc Bertrand, Administrateur (2) 2009 Monsieur Marc De Pauw, Administrateur (2) 2009 Monsieur Regnier Haegelsteen, Administrateur (3) 2009 Luxempart s.a., Administrateur (2) représentée par Monsieur François Tesch Monsieur Philippe Vastapane, Administrateur (2) 2009 (1) exécutif / (2) non-exécutif / (3) indépendant Principales fonctions exercées par les administrateurs non-exécutifs Baron Luc Bertrand Monsieur Marc De Pauw Monsieur Frank Donck Monsieur Regnier Haegelsteen Monsieur Philippe Vastapane Monsieur François Tesch Administrateur et Président du Comité Exécutif de Ackermans & van Haaren Administrateur Délégué de Sofinim Président de Telenet Administrateur Directeur de 3D Président du Comité de Direction de Banque Degroof Administrateur Délégué de Alva s.a. Administrateur Délégué de Luxempart s.a. et Foyer s.a. De gauche à droite : Stéphan Sonneville Olivier Ralet Laurent Collier Albert De Pauw Sidney D. Bens William Lerinckx Lucien Geerinck 8 / Atenor Group / Rapport Annuel 2007 Composition de l Executive Committee (au 5 mars 2008) Nom Stéphan Sonneville pour Stéphan Sonneville s.a. Olivier Ralet pour Olivier Ralet BDM sprl Laurent Collier pour Strat-Up sprl Albert De Pauw Sidney D. Bens William Lerinckx pour Probatimmo bvba Lucien Geerinck Titre Administrateur délégué, C.E.O. Président de l Executive Committee Executive Officer Executive Officer Executive Officer Directeur Financier Directeur Développement Immobilier Chief Project Manager André Cornet Géraldine Ponchaut Martine Hardy-Dreher Sandrine Jacobs Internal Auditor Financial Controller Chief Accoutant Communication Manager Composition du Comité d Audit Monsieur Marc De Pauw Président Monsieur Frank Donck Membre Monsieur Philippe Vastapane Membre Composition du Comité de Nomination et de Rémunération Monsieur Regnier Haegelsteen Baron Luc Bertrand Monsieur Frank Donck Luxempart s.a. représenté par Monsieur François Tesch Président Membre Membre Membre Rapport Annuel 2007 / Atenor Group / 9 Information aux actionnaires et aux investisseurs Actionnariat de référence L actionnariat de référence du Groupe est constitué des sociétés suivantes : Sofinim, filiale du Groupe Ackermans & van Haaren Alva s.a. TRIS n.v. Stéphan Sonneville s.a. Luxempart s.a. Cet actionnariat s est engagé à soutenir le Groupe dans sa stratégie de développement en collaborant à la réalisation de son plan d entreprise et en y apportant ses compétences. Sa représentation au sein du Conseil d Administration d ATENOR GROUP lui permet d être impliqué activement dans la politique générale et la stratégie du Groupe. Cet actionnariat équilibré et composé de sociétés stables ayant fait leurs preuves dans leurs secteurs d activités respectifs, possède une vision à long terme de sa participation dans le Groupe. Cette stabilité de l actionnariat est concrétisée par un engagement réciproque au travers d une convention d actionnaires conclue en novembre 2006 pour une période de 5 ans garantissant ainsi la pérennité et le développement du Groupe. Structure de l actionnariat Selon la dernière déclaration de transparence du , la structure de l actionnariat se présente comme suit : Participation % au Nombre d actions dont actions faisant partie de l action de concert ALVA s.a. (1) 10, Banque DEGROOF 3, TRIS n.v. (1) 12, SOFINIM n.v. (1) 12, Stéphan SONNEVILLE s.a. (1) (2) 5, LUXEMPART s.a. (1) 11, Management 3, Sous-total 58, Public 41, Total 100, (1) Signataires de la Convention d Actionnaires (2) Société contrôlée par Monsieur Stéphan Sonneville, Administrateur délégué Conformément à l article 74 de la loi du 1 er avril 2007, ces actionnaires ont communiqué à la société qu ils détenaient de concert, à la date d entrée en vigueur de ladite loi, plus de 30 % des titres avec droit de vote Actionnariat au Alva s.a. 10,02 % Public 41,90 % Banque Degroof 3,97 % Tris n.v. 12,01 % Sofinim n.v. 12,01 % Management 3,17 % Stéphan Sonneville s.a. 5,01 % Luxempart s.a. 11,91 % 10 / Atenor Group / Rapport Annuel 2007 Forme et convertibilité de l action Suite à la décision de l Assemblée Générale Extraordinaire du 28 avril 2006, les statuts prévoient la conversion automatique au 1 er janvier 2008 des titres au porteur en titres dématérialisés. Les
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