Prospective du marché immobilier de bureaux

of 44
30 views
PDF
All materials on our website are shared by users. If you have any questions about copyright issues, please report us to resolve them. We are always happy to assist you.
Document Description
ft'lïi'kffft Prospective du marché immobilier de bureaux CDAT 14552' Liberté Égalité Fraternité RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ministère de l'équipement des Transports du Logement du Tourisme et de la Mer Prospective
Document Share
Document Transcript
ft'lïi'kffft Prospective du marché immobilier de bureaux CDAT 14552' Liberté Égalité Fraternité RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ministère de l'équipement des Transports du Logement du Tourisme et de la Mer Prospective du marché immobilier de bureaux Une application de la Dynamique des Systèmes Complexes le modèle SIMIMMO Cette étude a été confiée à Michel KARSKY du cabinet K.B.S. Elle a été menée sous la direction d'isabelle LEROY-DUTILLEUL et Alain SAUVANT du département des études économiques (DEE) du service économique et statistique (SES) SOMMAIRE I - Introduction 4 II - Concepts de base du modèle - définitions 5 III - Caractéristiques du simulateur 7 III -1 - Date d'initialisation et horizon de simulation 7 III Niveaux de présentation et d'utilisation du modèle 7 IV - Diagrammes causaux 7 IV Diagrammes causaux de base 7 IV Diagrammes causaux (réalisés a posteriori ) 9 IV Remarques préliminaires 9 IV Secteur géographique unique 10 V - Quelques boucles 11 V.l - Boucle stabilisatrice 12 V.-2 - La comparaison des loyers et le jeu de la concurrence 13 V.-3 - La croissance économique 14 V.-4 - Le taux de couverture 15 VI - Quelques exemples d'analyses de sensibilité 15 VI.-l - Scénarios de croissance économique 15 VI.-2 - Scénarios d'autorisation de construction de bureaux supplémentaires 19 VI.3 - Scénario d'accroissement des temps de construction 20 Annexe 1 : Présentation et mode d'emploi des éléments d'interface du modèle 22 Annexe 2 : Paramètres d'entrée - variables de sortie 33 Annexe 3 : Utilisation de simulations comparatives 35 Annexe 4 : La dynamique des systèmes complexes 36 I - Introduction Dans un but à la fois prospectif, d'analyse et de compréhension, et aussi d'évaluation de scénarios, le modèle SIMIMMO tend à décrire le fonctionnement du marché de l'immobilier de bureaux dans deux secteurs de l'ile de France, en appliquant la démarche appelée Dynamique des Systèmes Complexes. La caractéristique essentielle de cette démarche réside dans la prise en compte de toutes les boucles de rétroaction qui peuvent exister, apparaître ou disparaître, dans le modèle à travers lequel on tend à décrire le comportement temporel d'une réalité donnée. Les nombreuses variables de ce marché, dont certaines sont comparées historiquement, de 1981 à 2000, aux statistiques disponibles, correspondent à des facteurs que l'on peut assimiler à des forces agissantes dont l'effet, souvent pérenne et périodiquement renouvelé, permet d'oser envisager une analyse prospective des développements du marché. Deux zones sont considérées : Le Quartier Central d'affaires (QCA) qui regroupe la cité financière et le triangle d'or. La cité financière : marché comprenant une partie des 1 er, 2 ème et 9 ème arrondissements. Il est situé entre, à l'ouest, la rue Tronchet, au nord, la rue du Sentier et la rue du Faubourg Poissonnière et, au sud, la rue de Rivoli. Le triangle d'or : marché comprenant une partie des 8 ème, 16 eme et 17 ème arrondissements. Situé entre, à l'ouest, l'avenue Raymond Poincaré et le boulevard Gouvion St Cyr, au nord, l'avenue de Villiers et le boulevard Malesherbes, à l'est, la rue Tronchet, et au sud, les quais de la Seine jusqu'au Trocadéro Les Hauts de Seine Nord (HSN) comprenant : - Courbevoie Puteaux - Levallois-Perret - Nanterre II - Concepts de base du modèle définitions Les concepts qui ont servi de base à la construction du modèle sont les suivants : a) - Le marché est régi par le rapport entre le volume de bureaux disponibles pour la location ou l'achat - l'offre - et le volume de bureaux recherché - la demande. Ce rapport a été appelé dans le modèle Couverture ou taux de couverture. On notera qu'il n'y a pas de statistiques disponibles concernant la demande. Pourtant, c'est une variable essentielle dans la détermination des prix (loyers). Le taux de couverture diffère donc, en concept et en valeur, du taux de vacance pour lequel existent des statistiques. On considérera le taux de vacance comme mesurant un état de fait, le taux de couverture comme une variable causale. b) - On entend par prix les loyers moyens des bureaux. Ceux-ci dépendent essentiellement de deux variables, à travers des relations assez complexes mais dont les équations aussi bien que les coefficients ne sont pas modifiés entre 1981 et Ces variables sont : - la croissance économique, dont l'action se fait sentir à travers la dérivée relative de cette variable, - la couverture (cf. suivant) dont l'effet se fait aussi sentir à travers sa dérivée relative. c) - Une variable essentielle à la compréhension du marché, est la demande en bureaux, qu'ils soient neufs ou anciens, et pour chaque secteur géographique. Cette demande, pour laquelle il semble ne pas exister de statistiques, et son corollaire le Carnet de Commande, influencent les prix des bureaux neufs et anciens à travers la notion de couverture : rapport de l'offre - bureaux disponibles - sur la demande. Il n'est pas inutile de répéter que cette couverture peut avoir une valeur très différente du taux de vacance - pour lequel les statistiques existent - qui représente le rapport des bureaux disponibles à la totalité des bureaux existants, et qui n'influence pas aussi directement les prix. La demande est influencée par : - la tendance économique : influence positive, - l'évolution lente des loyers : influence négative, si les loyers augmentent trop par rapport à ceux des années précédentes, cela ralentit la demande, - la comparaison avec le loyer moyen du secteur voisin, comparaison qui peut modifier la demande dans chacun des secteurs, - la vitesse d'évolution des loyers, qui peut créer une variation de demande «spéculative», avec des coefficients de spéculation différents vers le haut (prix croissants) ou vers le bas (prix décroissants) d) - La situation économique - l'économie - influe sur la demande par le jeu notamment des possibilités plus ou moins grande de financement des loyers. e) - L'offre sera, quant à elle, modulée par les investissements en bureaux nouveaux ou en réhabilitation de bureaux anciens. f) - II existe sur le marché d'une part des bureaux neufs, d'autres part des bureaux anciens. Les bureaux neufs deviennent à mesure que le temps passe, des bureaux anciens. Ils peuvent alors soit être réhabilités et ré-alimenter le stock de bureaux neufs, soit être transformés en logements et donc sortir purement et simplement du marché. g) - Les investissements correspondent soit à la construction de bureaux neufs dans le secteur Hauts de Seine Nord, soit à de la réhabilitation dans les secteurs Quartier Central d'affaires et Hauts de Seine Nord, les surfaces disponibles à la construction dans le secteur Quartier Central d'affaires étant à peu près négligeables (la variable correspondante a été maintenue dans le modèle, mais est pratiquement inactive). La mise en chantier - ou la préparation à la mise en chantier - est liée à la tendance économique. La relation, et surtout le délai d'influence ne sont pas les mêmes pour le Quartier Central d'affaires et les Hauts de Seine Nord, et semblent évoluer dans le temps pour des raisons encore inconnues. h) - Le Carnet de Commande (CC) est la demande de location non encore satisfaite. A partir d'un certain seuil du carnet de commande, la demande de bureaux neufs est reportée sur la demande en bureaux anciens. i) - La Demande normalement générée peut être partiellement et temporairement mise de côté en cas de difficultés économiques ou d'événements politiques, quitte à être remise sur le marché, en tout ou en partie, en cas de reprise économique ou de fin de crise politique. Ce petit sous-modèle de «mise de côté» s'applique à la demande en cours, mais aussi au carnet de commande en attente. Le schéma «dynamique» suivant explique le principe d'une telle modélisation. Carnet Commande retardé mise en attente Carnet Commande fraction retardée nominale influence événements politiques fraction de reprise demande flux demande Bureaux Neufs location Bureaux Neufs Carnet do Commande Bureaux Neufs III - Caractéristiques du simulateur ni -1 - DATE D'INITIALISATION ET HORIZON DE SIMULATION Le modèle a été initialisé au 1/01/1981 et, à partir de cette date, tous les calculs sont faits au l/32 eme d'année, soit environ tous les onze jours. L'unité de temps pour l'analyse et la détermination des variables et des unités de mesure, est en effet l'année. L'horizon de simulation, c'est à dire la date d'arrêt de la simulation, est déterminé par l'utilisateur, selon ses besoins et ses désirs d'analyse prospective. L'horizon maximal est 2020 III NIVEAUX DE PRÉSENTATION ET D'UTILISATION DU MODÈLE Le modèle SIMIMMO se présente sous trois niveaux qui peuvent être utilisés indifféremment et au choix : - le niveau supérieur est celui de l'utilisateur, c'est l'interface qui permet à tout utilisateur de réaliser des scénarios prospectifs sans entrer dans le corps du modèle. Les différentes pages de cette interface sont imprimées en annexe ainsi que le mode d'emploi des éléments de cette interface. Certains commentaires destinés à en faciliter l'utilisation, sont présents au sein même de cette interface. - le niveau intermédiaire est celui du modèle proprement dit, avec ses quelques symboles graphiques spécifiques au langage de simulation STELLA, ses nombreuses flèches d'influence sous-entendant des relations et des équations mathématiques entre variables. Ces équations sont en général très simples (les quatre opérations et quelques relations logiques), la complexité du modèle résidant dans le grand nombre de variables, de relations et surtout de boucles de rétroaction entre variables. IV - Diagrammes causaux L'étude a commencé avec un certain nombre de diagrammes causaux qui ont été fournis à l'époque. Dans ce qui suit, nous présenterons quelques diagrammes causaux, allant du plus simple au plus compliqué. IV.l. - DIAGRAMMES CAUSAUX DE BASE a) La Demande évolue en fonction : - de l'économie - des loyers (en valeur absolue et en variation) - de la comparaison des loyers d'un secteur géographique à l'autre Economie Comparaison loyers loyer secteur concurrent Loyer Investissement b) Les investissements dépendent aussi du niveau de couverture de la demande par l'offre, ainsi que du niveau de couverture souhaitée par les acteurs du marché. La comparaison entre ces deux niveaux de couverture détermine le montant des investissements dans des stocks de bureaux neufs. Comparaison loyers Joyer secteur concurrent Loyer Investissement c) Dans le cas où l'économie évolue dans le sens de la récession, ou que des événements politiques inquiètent les opérateurs du marché, il semble - et c'est un scénario dont la possibilité a été retenue dans le modèle - qu'une partie de la demande ainsi qu'une fraction du carnet de commande, soient reportées à plus tard. Ces variables retardées seront en partie abandonnées, en parties remises en circuit quand la situation économique et/ou politique le justifiera (cf. schéma au l.i). 8 IV Diagrammes causaux (réalisés a posteriori) IV Remarques préliminaires Ces diagrammes sont destinés avant tout à faciliter une présentation et une compréhension aussi aisée que possible d'un modèle dont la complexité peut rebuter nombre d'utilisateurs potentiels. Il est vrai que nos modèles dynamiques sont au moins aussi complexes que la réalité, même s'ils sont réducteurs par rapport à celle-ci. Il ne faut pas oublier, en effet, que tout modèle dynamique propose un film d'une réalité évolutive, réalité unique dés lors qu'elle est passée, alors que le modèle doit contenir en son sein de nombreuses possibilités d'évolutions possibles, de très nombreux scénarios, d'innombrables bifurcations futures éventuelles. En pratique, seule une fraction du modèle «fonctionne» ou est utile à un instant donné, mais toutes les fractions peuvent être, à tour de rôle, essentielles à certaines époques dans l'intervalle de simulation. Pour aider à la présentation et faire sentir les causes d'une complexité due avant tout à la présence de très nombreuses boucles de rétroaction, le diagramme causal nous permet de faire ressortir ces boucles, de les analyser, d'en évaluer l'importance qualitative, les constantes de temps ainsi que les interactions possibles entre ces boucles. On présentera deux schémas, l'un résumant le modèle dynamique pour un secteur géographique, l'autre représentant deux secteurs interconnectés et s'influençant mutuellement. On sera surpris du nombre de boucles contenues dans les schémas proposés. Certaines de ces boucles, en général les plus courtes, sont évidentes et sont, en quelque sorte, automatiques, ne permettant aucune intervention décisionnelle. D'autres, bien que plus longues (mettant en jeu une dizaine de variables causales), peuvent être facilement analysées et parfois modifiées. Enfin certaines boucles, souvent les plus longues, ne sont pas évidentes, sont lentes (grande constante de temps), parfois contre-intuitives. Ces boucles sont souvent «dangereuses» dans la mesure où leurs effets ne se font sentir que bien longtemps après l'apparition puis la disparition des incidents initiaux, à un moment où l'on ne peut plus rien faire, où l'on ne se souvient même pas de ces incidents. Ce sont ces boucles qui justifient le mieux la réalisation et l'exploitation des modèles dynamiques. IV Secteur géographique unique Préparation stock b.n. 0 *ieillissement-e V stock b.a. 0 + taux de couverture. - b.n.0 \ ' loyer b.n.0 «aux de couvertura -* b.a. 0 sortie logements ( taux d'obsolescence 0\ 1 comparaison^ loyers * * ^ demande b.a n )ovtrb.n.:. - location b.a. 0 IV Deux secteurs géographiques La variable commune aux deux secteurs, et les reliant entre eux, est la «comparaison des loyers du Quartier Central d'affaires et des Hauts de Seine Nord», comparaison qui influe sur les demandes respectives dans les deux secteurs. Hormis cette variable, les causalités dans les deux secteurs sont les mêmes. Secteur Quartier Central d'affaires (QCA) «aux iie coaverture b.n.qca économique» réhabilitation QCA comparaisons, offres QCA CCretardéb. n. Préparation QCA en construction - QCA i.stock b.n.qca + Stock b a QCA»- sortie ' g ement + +-s + QCA A / taux de couverture ' b a OCA * )aux o ' )so ' escen^ ' - QCA b.n.qca \ ' y«b.n.ui,a i ' loyer b.a.qca * + -t ^*. taux de couverture. - ^. ' ^ ^^ \ demande ' _ C.C.b.n.QCA locahon b.n.qca rz»-c.c. b.a.qca \ r ^! b^-qca +. v b.n.oca réhi:bi'!i3î!ot- HSN 10 Secteur Hauts de Seine Nord (HSN) îaux de cc-.rventce b.n. H taux d'obsolescence.n. HSN to m d* couverture ^ HSN comparaison loy QCA-HSN + Uux.fie couverture b.n. HSN lovsr b..-:. HSN V - Quelques boucles Comme indiqué précédemment, il y a beaucoup plus de boucles lorsqu'on traite deux secteurs en concurrence plutôt qu'un secteur isolé. Par ailleurs, il arrive que l'addition d'une liaison causale augmente fortement le nombre total de boucles. Par exemple, le schéma ci-dessus concernant un secteur unique, où on a supprimé l'influence des mises en construction ou en réhabilitation sur la croissance économique (influence résumée par l'adage «quand le bâtiment va, tout va»), comporte environ 15 boucles, dont 7 passant par la variable «préparation». Si l'on tient compte de l'influence, fût-ce-t-elle faible, des chantiers de BTP sur l'économie, on double aisément le nombre de boucles, puisque rien que par la variable «en construction» passent 17 boucles. Si maintenant on a 2 secteurs avec des éléments de concurrence entre eux (comparaison loyers), on trouve environ 40 boucles au sein du diagramme causal correspondant, 22 boucles passant par la seule variable «Préparation». Le nombre de boucles dépend aussi très fortement de la prise en compte ou pas de relations d'influence entre les travaux BTP et la croissance économique. On passe ainsi d'un total d'environ 40 boucles pour l'ensemble des deux secteurs géographiques si on néglige cette influence, à plus de 400 boucles si au contraire on en tient compte. Parmi les très nombreuses boucles révélées dans le modèle, quelques unes ont été retenues qui nous ont paru représentatives, tant sur un plan pédagogique, que par les questions qu'elles soulèvent. 11 V.l = BOUCLE STABILISATRICE Cet exemple prend en compte l'influence des travaux BTP sur l'économie. Il passe par le «Stock bureaux neufs (b.n) Hauts de Seine Nord» 229 boucles pouvant impliquer jusqu'à 22 variables causales. Voici comment s'analyse une des boucles les plus longues de ce diagramme causal : préparation QCA offre désirée b.n. QCA stock b.n. QCA en construction QCA comparaison offre QCA en construction HSN taux de couverture b.n. QCA loyer b.n. QCA «^ Comparaison loyer QCA-HSN ^ ^ ^ offre désirée b.n. 7**., comparaison offre préparation HSN m demande b.n. HSN location b.n. HSN \ \ stock b.n. HSN croissance ^ économique taux de couverture if b.n. HSN / / f CC b.n. HSN Si pour une raison quelconque, «Stock bureaux neufs. Hauts de Seine Nord» diminue, le «Taux de couverture bureaux neufs. Hauts de Seine Nord» va diminuer également. L' «Offre désirée bureaux neufs. Hauts de Seine Nord», déterminée par ailleurs dans le modèle va augmenter. Dès lors, la «Comparaison offre Hauts de Seine Nord» entre l'offre désirée et l'offre effective va motiver la mise en route de nouveaux projets de construction dans le secteur Hauts de Seine Nord, qui font l'objet d'abord d'une «Préparation Hauts de Seine Nord» puis d'une mise «En construction Hauts de Seine Nord». Ces travaux favoriseront de façon positive et dans une certaine mesure la «Croissance économique». Cette relance de l'activité économique globale rejaillira sur «Offre désirée bureaux neufs. Quartier Central d'affaires» qui augmentera et appellera de nouveaux programmes de construction selon la même séquence : «Comparaison offre Quartier Central d'affaires», «Préparation Quartier Central d'affaires», «En construction Quartier Central d'affaires». Le «Stock bureaux neufs. Quartier Central d'affaires» va donc être augmenté de ces constructions nouvelles, ce qui aura pour conséquence d'augmenter le «taux de couverture bureaux neufs. Quartier Central d'affaires». 12 Si le «taux de couverture bureaux neufs. Quartier Central d'affaires» augmente, le «Loyer bureaux neufs. Quartier Central d'affaires» diminue (toutes choses égales par ailleurs), et par voie de conséquence, la différence entre les loyers les deux secteurs «Comparaison Quartier Central d'affaires. Hauts de Seine Nord» rendra moins attractifs les loyers Hauts de Seine Nord. La demande des bureaux dans le secteur Hauts de Seine Nord («Demande bureaux neufs. Hauts de Seine Nord») tendra donc a baisser, contribuant à faire baisser le niveau du carnet de commande «Carnet de Commande bureaux neufs. Hauts de Seine Nord», donc des «Location bureaux neufs. Hauts de Seine Nord». Ceci tend à remonter le niveau du «Stock bureaux neufs. Hauts de Seine Nord», compensant en partie la diminution de départ de cette même variable. Ce comportement est caractéristique d'une boucle stabilisatrice. Cette boucle est dite stabilisatrice dans la mesure où elle exerce une «force centripète» sur toutes les variables de la boucle, constamment rééquilibrées par le jeu de l'offre et de la demande. La longueur de la boucle met bien en évidence l'effet du temps sur le phénomène de régulation. Celui-ci n'intervient qu'après la réalisation des programmes de construction. Le lien de cause à effet entre la baisse initiale du Stock bureaux neufs. HSN et la compensation progr
Similar documents
View more...
Search Related
We Need Your Support
Thank you for visiting our website and your interest in our free products and services. We are nonprofit website to share and download documents. To the running of this website, we need your help to support us.

Thanks to everyone for your continued support.

No, Thanks
SAVE OUR EARTH

We need your sign to support Project to invent "SMART AND CONTROLLABLE REFLECTIVE BALLOONS" to cover the Sun and Save Our Earth.

More details...

Sign Now!

We are very appreciated for your Prompt Action!

x