Premier plan dossier

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Premier plan dossier Le journal d informations du puca plan urbanisme construction architecture n 35 octobre 2016 janvier 2017 Habitat participatif à Montpellier L opération MasCobado PUCA Eric Bernath
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Premier plan dossier Le journal d informations du puca plan urbanisme construction architecture n 35 octobre 2016 janvier 2017 Habitat participatif à Montpellier L opération MasCobado PUCA Eric Bernath Les Grisettes de Montpellier sont des bonbons en forme de petites billes noires dont la consommation remonte au Moyen- Age. De la taille d un petit pois, la Grisette est faite à partir de deux produits emblématiques du Languedoc : le miel (celui de Narbonne est réputé au XIII e ), et la réglisse, spécialité de Montpellier dès le XVIII e siècle (source Wikipédia). Le quartier des Grisettes situé au sud-ouest du centre-ville de Montpellier est une ZAC d une vingtaine d hectares destinée à accueillir, entre autres, environ logements. Le nom des rues de ce nouveau quartier reprend la thématique des friandises : dragées, bergamotes, réglisse, cachous, calissons Aussi, dès lors qu on apprend que Mascobado est le nom donné à un sucre de canne complet dont la fabrication spécifique provient des Philippines, on ne s étonnera pas que les habitants réunis autour de «Habiter, c est choisir», dans le cadre du programme «Logement Design pour tous» du puca, aient voulu reprendre la thématique locale pour mettre en œuvre une «Maison coopérative bâtie avec douceur», avec pour acronyme «MasCobado», nom de baptême de l association créée en 2013 pour leur projet d habitat participatif groupé en auto-promotion au sein de la ZAC des Grisettes. Premier plan n 35 octobre 2016 janvier 2017 Brève histoire du projet À l origine Trois ménages désirant construire ensemble une «autre façon d habiter» se réunissent et créent l association «Habiter, c est choisir», début Le groupe a pour but la création d un ensemble immobilier de 30 à 35 logements en centre-ville de Montpellier, adapté aux besoins et projet de vie de ceux qui le composent. Il est ouvert à toute personne qui adhère aux valeurs et aux actions collectives définies dans la charte (voir encadré). L Association sollicite la mairie de Montpellier afin de se positionner sur un terrain en centre-ville de Montpellier, boulevard Berthelot. Mais cette démarche n aboutit pas. La mairie lui propose alors quelques mois plus tard une autre opportunité sur un terrain situé sur la ZAC des Grisettes, alors en cours de développement. C est à cette période que le collectif se présente à l appel à projets initié par le puca dans le cadre du programme «Logement Design pour tous». Leur candidature est sélectionnée en raison des objectifs affichés : initier une nouvelle dynamique pour programmer, concevoir et réaliser une opération de logements, en prenant en compte les défis posés par la société contemporaine. Le puca accompagne le groupe en lui apportant l assistance d experts afin que ce collectif prenne toute la mesure de la fonction de maître d ouvrage et ait en main une base assez solide pour initier son projet. Cette assistance porte principalement sur la formalisation d un programme, avec notamment une acculturation des membres du groupe à l architecture, ainsi qu aux aspects juridiques. Par ailleurs, le collectif s entoure également d un professionnel «Toits de choix» qui a pour fonction principale en tant qu «assistant à maîtrise d ouvrage» le pilotage de l opération en assurant la cohésion du groupe. Pour aider le collectif d habitants à conduire son projet, notamment vis-à-vis de son objectif de mixité sociale, l agglomération de Montpellier le met en relation avec différents bailleurs sociaux. Une première réunion avec Promologis, le bailleur social, se tient en juillet Pendant ce temps, «Habiter c est choisir» s est étoffé et est constitué d une dizaine de foyers. Toutefois, certains membres du collectif ne souhaitent pas s implanter sur LA CHARTE «HABITER C EST CHOISIR» Organisation, projet Les participants s engagent et s impliquent dans une construction collective et participative organisée pour atteindre leurs buts de façon démocratique. Projet collectif social Le groupe est à la recherche de la diversité sociale, culturelle et générationnelle. Il souhaite concrétiser son désir de cohabitation des générations par la construction d un ensemble de logements correspondant à la multiplicité du parcours résidentiel (de l étudiant aux personnes âgées) et à toutes les situations de vie. Le groupe défend un projet de coopération au quotidien tout en respectant la liberté individuelle de chacun de ses membres. La coopération se construit sur la diversité et la richesse des compétences et des volontés, les besoins et disponibilités des habitants, et à travers des espaces mutualisés. La coopération pourra être déclinée sur 4 niveaux : le quartier, l immeuble, l étage, et le logement. Le groupe souhaite s inscrire dans un projet de vie et d habitat ouvert sur le quartier. Le groupe n est pas fermé à l accueil d activités professionnelles au sein du ou des immeubles construits. Procédures décisionnelles Le mode de prise de décision est le consentement. Une procédure est prévue pour éviter les situations de blocage (consentement, puis consensus, puis vote si les étapes précédentes ont échoué, 1 voix par foyer) Responsabilités et engagements individuels Tous les membres du collège 1 (propriétaires) et 2 (locataires) s engagent et s impliquent activement dans le processus et la construction du projet. Chacun participe à au moins un groupe de travail et apporte ses compétences personnelles et professionnelles au profit du projet collectif. Qualité environnementale Le groupe s inscrit dans une démarche de respect de l environnement, notamment pour la construction des logements et le fonctionnement au quotidien. Dans ce cadre, il privilégiera des partenaires et prestataires de services qui défendent une approche responsable, solidaire et éthique de l activité économique. Economie et gestion - Maîtrise d Ouvrage Le groupe souhaite assumer pleinement le rôle de maître d ouvrage citoyen. La maîtrise d ouvrage citoyenne est basée sur l autopromotion et cherche à innover dans la construction de son projet et ses modes d organisation tout en s inscrivant dans un cadre législatif de droit commun. le site des Grisettes, au motif qu ils recherchent avant tout une localisation en centre-ville, bien que le terrain soit à 300 mètres d une station de tramway qui rejoint la gare Saint-Roch en une quinzaine de minutes. Cela n empêche pas quatre de ces foyers de se positionner sur les Grisettes, groupe finalement constitué de 8 ménages lors du dépôt du dossier de candidature en juillet 2012 en réponse au cahier des charges élaboré par la SERM, aménageur de la zac. 2 DOSSIER Habitat participatif à Montpellier L opération MasCobado Frédéric Jozon/Bumbliwa Frédéric Jozon/Bumbliwa Le cahier des charges de consultation In fine, il concerne en fait deux parcelles affectées à l habitat participatif pour des ménages «mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement au sein d un bâtiment collectif sans passer par un promoteur immobilier». La consultation «vise à soutenir l émergence de projets en autopromotion afin de : - proposer une alternative au modèle standard d habitat par l intermédiaire d une offre sur mesure, adaptée à la spécificité des besoins de chaque occupant ; - diversifier les modes de production du logement et les opérateurs ; - soutenir la mixité des fonctions au sein d un même immeuble, facteur d animation des espaces publics et de lien social au sein du quartier». Les deux lots doivent recevoir des petits immeubles de logements individuels superposés, étagés en gradins de R+1 à R+2 ; la première parcelle (5A1) d une surface de m 2 est prévue pour une dizaine de logements d une surface globale de plancher (SDP) comprise entre 850 et 900 m 2, et la seconde (5A2) de m 2 devrait accueillir quatorze logements pour une SDP de à m 2. Le dossier de candidature que doivent adresser les candidats à la SERM est assez complet et détaillé puisqu il doit présenter : - le groupe candidat : histoire de sa création, sa composition avec indication de la situation des personnes le constituant, - le projet de vie collective : valeurs partagées inscrites dans une charte signée par les membres du groupe, ouverture envisagée sur le quartier, - la stratégie d organisation du groupe : représentation devant les tiers, répartition des rôles et tâches, circulation des informations et modalités de gouvernance, recrutement des nouveaux membres, calendrier des actions, détail des missions confiées à l AMO, gestion des conflits et des sorties du groupe - le préprogramme envisagé sur le lot retenu : surface souhaitée par chaque ménage, répartition des ménages par étage, type de ventilation des coûts, tant d investissement que de gestion ultérieure, éléments en termes de locaux communs ou de prescriptions performantielles, - des éléments démontrant la capacité et la solidité financière des membres du groupe : budget individuel de chacun, modalités envisagées de financement pour les parties privatives et communes, marges de manœuvre, - des éléments sur la structure juridique envisagée, - une note de principe sur l approche environnementale du projet. Le cahier des charges impose que les candidats assurent la maîtrise du projet et qu ils soient constitués par au moins 70% du nombre final de leurs membres. Ils doivent être représentés par un ou deux membres mandatés à cet effet, et accompagnés par un assistant pour l établissement du programme et de la faisabilité de l opération, assistant qui sera l interlocuteur privilégié de la SERM. Le groupe doit également se présenter avec une proposition de trois cabinets d architectes disposant de références innovantes, afin d en retenir un pour la conception et le suivi de l opération jusqu à la réception des travaux ; cet architecte devra être accompagné par un bureau d études environnementales afin de répondre aux conditions de l écoquartier dont la ZAC a été lauréate dans la catégorie «nature en ville». Par ailleurs, le cahier des charges impose notamment le raccordement au réseau de chauffage urbain fonctionnant au méthane. Après la sélection des groupes d habitants, le cahier des charges prévoit deux phases : - de septembre à décembre 2012 : mise au point du programme définitif et vérification de la faisabilité financière du projet, constitution de la structure juridique, désignation de l équipe de maîtrise d œuvre. - de janvier à septembre 2013 : études d avant-projet pour le dépôt du PC ; au cours de cette phase, un compromis de vente du terrain doit intervenir. Un second collectif d habitants «écohabitons» rejoint «Habiter c est choisir» pour candidater conjointement Fin septembre 2012, les deux groupes sont retenus pour les lots des Grisettes. Alors que «Habiter c est choisir» continue à préparer son programme (finalisé 3 Premier plan n 35 octobre 2016 janvier 2017 Habiter c est choisir en février 2013), sélectionne son équipe de maîtrise d œuvre (mars 2013) et crée l association MasCobado, des échanges se mettent en place entre eux pour intégrer le collectif «écohabitons» au sein de l association MasCobado, au cours de l été Le groupe est alors composé de 18 ménages. Envisagé dès 2012 dans le dossier de candidature à l attention de la ville, la construction d un partenariat avec un bailleur social répond pour l association à un impératif : offrir une solution à tous les membres du groupe qui est composé de foyers aux situations patrimoniales très variées et qui ne disposent pas tous des moyens suffisants pour accéder à la propriété de manière conventionnelle. Ainsi, parallèlement, le partenariat «Habiter c est choisir» / Promologis est validé par la commission municipale dès janvier 2013 (puis son extension sur les deux parcelles en septembre). Cela permet une réunion quadripartie (Ville, SERM, Promologis et le collectif) mi-mars et une contractualisation conjointe Promologis MasCobado avec l équipe de maîtrise d œuvre au cours du mois de mai. La convention entre Promologis et MasCobado est finalement signée le 4 octobre Il est convenu au sein de la convention qui lie le collectif d habitants à Promologis que c est le bailleur social qui assume directement et entièrement la maîtrise d ouvrage de l ensemble de l opération, depuis l acquisition du terrain, jusqu à la livraison. Toutefois, le bailleur social a accepté de travailler «à livre ouvert» afin que chacun des membres du collectif puisse s assurer des coûts réels de l opération. À cet égard, on peut préciser que les dépenses engagées par le groupe antérieurement à la signature de cette convention ont été reprises par Promologis pour être ensuite intégrées dans le bilan de l opération. Le projet prend corps avec son inscription dans la démarche Bâtiment Durable Méditerranéen (BDM) porté par l Ademe Languedoc-Roussillon et le dépôt de dossier de permis de construire (PC) le 15 novembre sur les deux bâtiments. Le projet obtient le niveau «or» en phase conception de la démarche BDM en janvier 2014 et le PC accordé en février, au moment où le groupe compte 22 membres. De fait, l opération se compose de 23 logements, tous différents et adaptés aux attentes et aux capacités financières des habitants : LA CHARTE «MASCOBADO» À l occasion du projet de MasCobado, la charte de l Association «Habiter c est choisir» a été précisée au travers de déclinaisons opérationnelles et concrètes de ces valeurs : une coopération au quotidien, ouverte à tous. «La coopération offre des solutions nouvelles pour nos besoins quotidiens. Elle crée des liens actifs entre les voisins et rassure. Nous souhaitons que tous les foyers puissent participer à notre projet sans discrimination par leurs moyens financiers. Certaines de nos actions concrètes seront proposées aux habitants du quartier afin d augmenter leur portée et de favoriser la création des liens dans ce nouveau quartier. Cette volonté affirmée se traduit par de nombreuses actions concrètes : mutualiser des espaces et des équipements, créer une coopérative d achat ; organiser des services de voisinage ; rapprocher les besoins et disponibilités des uns et des autres ; partager des ressources et expériences. Notre démarche repose sur les possibles liés à la multiplicité des habitants et le respect de la diversité. La tolérance qui en découle ouvre la voie à l engagement mutuel qui s avère indispensable pour mener à bien notre projet collectif. La mixité générationnelle cherche à créer un équilibre entre des personnes de moins de 50 ans et des personnes plus âgées. La mixité sociale n est pas une fin en soi à nos yeux mais est le résultat d une ouverture à tous ceux qui souhaitent habiter «autrement». La capacité d accéder à un logement d une manière conventionnelle ne constitue pas un critère d exclusion du projet. Les personnes ayant des moyens modestes peuvent apporter beaucoup au collectif en termes de ressources et de créativité. C est pourquoi nous nous engageons à chercher des solutions pour les foyers modestes qui s engagent à participer activement aux travaux». - 9 logements en accession libre, - 9 logements en accession sociale (PSLA), - 5 logements locatifs sociaux, dont 2 financés en PLUS et 3 en PLAI. L opération comporte en outre des espaces partagés pour près de 10% de la surface totale : salle commune avec cuisine et sanitaires, buanderies, chambres d amis, terrasse, ateliers et jardins partagés. La consultation en corps d État séparés est lancée en avril 2014, la pose de la première pierre réunit tous les partenaires en juin. La signature des contrats de réservation pour les acquéreurs se met en place en juin 2014 et les signatures des contrats de VEFA (vente en état futur d achèvement) interviennent au courant de l automne. Le chantier est lancé par ordre de service du 14 décembre 2014 pour le lot gros œuvre ; pendant tout le chantier des référents du collectif en suivent l exécution, et assistent aux opérations préalables à la réception. Après quelques difficultés de chantiers (intempéries, puis dépôt de bilan de l entreprise d électricité et retard pris par celle de menuiseries intérieures), les habitants accédant à la propriété ont pris possession de leur logement à la mi-juillet Les locataires sont entrés dans les lieux début septembre. 4 DOSSIER Habitat participatif à Montpellier L opération MasCobado La gouvernance et le montage juridique Frédéric Jozon/Bumbliwa Le fonctionnement de «Habiter c est choisir» Dès sa création, «Habiter c est choisir» a mis en place un fonctionnement participatif et démocratique (voir sa charte page 2). Les décisions se sont toutes faites par consentement sans qu il soit besoin de recourir à d autres méthodes, et ce à toutes les étapes du projet. À noter que pour financer les premières dépenses (AMO notamment), l association a fonctionné par dépôts associatifs avec droit de reprise. L apport, bien ou somme d argent apportée à l association, entre dans son patrimoine, l association en est propriétaire dès la constatation de l apport et il y a bien un transfert de propriété. L intérêt de l apport sur le plan technique est qu il est possible de stipuler un droit de reprise au bénéfice de l apporteur. L apporteur se réserve le droit de récupérer son bien ou la somme d argent mise à disposition de l association, après un certain temps (la durée est alors fixée dans le traité) ou au moment de la dissolution de l association. Les modalités du droit de reprise sont précisées dans le traité d apport et éventuellement dans les statuts. Ce droit de reprise doit bien être prévu dès le départ, au moment de la signature du traité d apport, car la reprise des apports n est pas «de droit» dans le domaine associatif, c est-à-dire que si le droit de reprise n est pas stipulé dans le traité d apport ou dans les statuts (clause relative à la liquidation), l association peut s y opposer. Le choix du montage juridique À l origine, l association a envisagé différents montages juridiques, dont, notamment, la constitution d une société civile d attribution (SCIA), ou d une société civile immobilière d accession progressive à la propriété (SCIAPP). Au final, les établissements bancaires sollicités par «Habiter c est choisir» n ont pas souhaité suivre l association, même en partenariat avec Promologis, au motif que les garanties financières étaient insuffisantes en tant que promoteur occasionnel. Aussi, il a été convenu que Promologis porte seul la réalisation de l ouvrage. Après plusieurs mois d études, de concertation et d échanges, une convention est conclue le 4 octobre 2013 entre l association et le bailleur social. La convention MasCobado - Promologis Le principe mis en œuvre au sein de la convention repose sur la prise en charge complète de l opération par le bailleur social, au moins au regard des responsabilités juridiques et financières de la maîtrise d ouvrage à compter de la fin de la conception des ouvrages (les deux parties portent financièrement et juridiquement ensemble les études de conception). Ainsi, si les habitants peuvent très largement s impliquer dans la conception des ouvrages, et si Promologis accepte de travailler «à livre ouvert», le bailleur reste LE responsable de l opération. Ces dispositions n ont pu être mises en œuvre que sous la condition d une grande confiance réciproque : celle des membres du collectif vis-à-vis du bailleur qui aurait pu gripper le projet à tout moment du fait de sa position de décisionnaire, et celle de Promologis, empreint d une large ouverture, pour laisser aux habitants le soin de créer leur habitat. Dès ses premiers articles, la convention intègre le fait que l opération s appuie sur les principes de l habitat participatif impliquant une intégration active des habitants à la conception du projet, depuis le choix de la maîtrise d œuvre par l association en concertation avec l aménageur. À cet égard, la convention prend en compte le fait que les études initiales ont été portées par le collectif d habitants, tant en termes de conduite que financièrement. Pour l organisation et le partage d
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