Premier plan dossier

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Premier plan dossier Le journal d informations du puca plan urbanisme construction architecture n 9 septembre décembre 2005 Villa urbaine durable Premiers enseignements et perspectives PUCA Colloque Jeudi
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Premier plan dossier Le journal d informations du puca plan urbanisme construction architecture n 9 septembre décembre 2005 Villa urbaine durable Premiers enseignements et perspectives PUCA Colloque Jeudi 13 octobre 2005 Maison de l architecture-couvent des récollets - 148, rue du Faubourg Saint-Martin Paris Initié en 2001 par le Plan urbanisme construction architecture, le programme Villa Urbaine Durable avait pour ambition de répondre aux enjeux de politique publique pour le logement, inscrits dans la loi «Solidarité Renouvellement Urbains» : la maîtrise de l étalement urbain, la mixité sociale et urbaine dans l habitat ainsi que la haute qualité environnementale et l efficacité énergétique des constructions. A cet effet, l appel à projets lancé auprès des maîtres d ouvrage et des concepteurs poursuivait trois grands objectifs : rechercher de nouvelles formes d habitat intermédiaire alliant les qualités de l habitat individuel et les densités du collectif dans une visée d économie du foncier promouvoir des opérations mixtes de logement social et d accession à la propriété généraliser des méthodes de projet où conception, réalisation, usages et maintenance s inscrivent dans les perspectives du développement durable Aujourd hui, ce sont quatorze opérations expérimentales qui sont en cours de réalisation. Leurs phases de programmation et de conception touchent à leur fin et sont riches d enseignements. La motivation et le partenariat au sein des équipes-projet ont en effet été mis à l épreuve tant le montage des opérations a dû surmonter de nombreux obstacles juridiques, financiers, techniques ou administratifs. Il a fallu trouver des solutions, faire évoluer les projets et les pratiques, impliquer collectivités locales et habitants. Durant ces phases, l appui du Plan urbanisme construction architecture a été déterminant : aide au montage des expérimentations et financement des études d accompagnement ont permis aux projets d aboutir. Ainsi se réalise en France un secteur pilote de plus de 500 logements qui doivent être des références dans la recherche de nouvelles formes d habitat. Il n en demeure pas moins que l addition des exigences de mixité, de qualité architecturale et le coût des prescriptions environnementales confère à ces opérations un caractère encore expérimental par les réponses novatrices apportées à ces objectifs ambitieux. Aussi, il est important de tirer les premiers enseignements de ce programme pour en diffuser les apports et en faire connaître les difficultés, les échecs comme les réussites. Tel est l objet du colloque VUD du 13 octobre 2005 qui se déroulera à Paris en présence des équipes-projet, de professionnels, de chercheurs et de collectivités locales. Premier plan n 9 septembre décembre 2005 L ambition générale Les principes de départ L ambition générale de l appel à projets de réalisations expérimentales «Villa urbaine durable» était de promouvoir : de nouvelles formes d habitat par des constructions urbaines respectueuses de leur environnement, contribuant à l évolution de la ville sur elle-même ou à l organisation de ses périphéries, avec une répartition harmonieuse dans le tissu urbain, en utilisant des unités foncières de taille limitée. une réelle mixité : aux clivages habituels entre habitat social et habitat privé, succédera une offre répondant à des demandes diversifiées en revenu, en mode de vie comme en composition des ménages. la conciliation des exigences d une vie personnelle et l ouverture sur les valeurs et services collectifs dans une ambiance urbaine de qualité. des réalisations durables intégrant l ensemble des contraintes d une opération sur l ensemble de son cycle de vie : conception, réalisation, usage et maintenance. Des réponses novatrices DES PROGRAMMES DE LOGEMENT AU CŒUR DES ENJEUX DE TERRITOIRE Les projets VUD se situent à proximité ou à l intérieur de quartiers en restructuration ; ils s insèrent dans des friches et des espaces libérés de leur affectation initiale, à la jonction d un centre-ville et d une urbanisation plus diffuse. Les modes d intervention sur les sites retenus présentent une grande variété, mais peuvent être regroupés selon deux grands types : extension sur la ville : requalification urbaine à Roubaix, reconquête de friches industrielles à Reims et Creil, caserne à Rouen, ateliers industriels à Paris XII et Bagnolet ; opération visant à revitaliser un quartier dans le cadre d une politique urbaine plus large à Ivry ; développements périphériques inscrits dans des plans d aménagement plus vastes : aménagement ou achèvement d une ZAC à Caen, Reims, Quimper, Rezé ; sur les ZAC de Chalon-sur-Saône et Digne s y ajoutent des enjeux environnementaux ; création de liens entre quartiers à Rouen et Clermont-Ferrand. DES MAISONS DE VILLES CONTRE L ÉTALEMENT URBAIN Les projets VUD sont conçus comme des opérations urbaines, s intégrant dans un environnement urbain à l échelle locale. Taille de l opération réduite (entre 30 et 50 logements), mixité sociale et architecturale représentent aujourd hui des enjeux importants pour les villes. Toutes cherchent à maîtriser leur développement urbain et à satisfaire des demandes de logements abordables et bien situés. Les projets de construction de logements, et la définition de leurs abords, doivent être cohérents avec les enjeux de territoire. Définir ces enjeux est cependant un exercice difficile tant l étendue des champs d application (transports, politique foncière, logement, politique sociale...) et des acteurs impliqués (décideurs, services techniques, professionnels, riverains...) est vaste. Poser la question de la qualité urbaine des projets, c est prendre le temps d une réflexion très en amont sur la problématique de leur intégration dans le tissu urbain existant pour en augmenter la valeur d usage. La concertation devient une méthode de travail inhérente au montage de projet qui enrichit les réponses apportées par les projets, tant à l échelle urbaine que dans la prise en compte du voisinage. Ainsi, la lecture de la densité des unités urbaines voisines peut décider de la densité d un projet. Un plan masse peu dense au niveau du territoire pourra permettre une densité plus grande sur les nouveaux projets sans risquer la saturation. Inversement, un environnement très dense peut être atténué par un projet moins dense, offrant des espaces extérieurs communs permettant à l ensemble du quartier de respirer. L opération de Roubaix se situe dans un quartier situé au Nord- Est de la ville, le long d un canal. Il s agit d une opération de renouvellement du tissu urbain qui s inscrit dans le cadre d une politique volontariste de la municipalité. Le site est inscrit en GPV. Il a fait l objet d études globales qui ont abouti à une structure urbaine en peigne vers le canal, en mixant les typologies et en dessinant précisément tous les espaces publics. A Chalon-sur-Saône, le plan masse général est dessiné par l équipe d architectes et s inscrit dans le projet d aménagement de la ville. Il comprend deux parties distinctes : l ensemble de jardins potagers au Nord où sont implantés les parkings, garages et les espaces de jeux collectifs : 50 places de parkings matérialisés sur evergreen et 30 garages individuels fermés, volontairement séparés des habitations ; les habitations implantées sur une bande de terrain d environ 40 m de large, adossées aux murs existants. Elles s ouvrent sur un espace public central accessible aux seuls piétons. dossier Villa urbaine durable La qualité des logements tient aussi à celle de leurs espaces extérieurs. Créer et réussir de nouveaux espaces suppose de les inscrire dans une continuité d usage avec le tissu urbain existant. Mais se posent alors les questions de leur statut et de la définition de leur zone d attraction : le quartier a-t-il besoin d espace public? Le projet et les opérations voisines doivent-ils s articuler autour d un espace collectif? Quels choix faire entre ouverture et fermeture? Liberté et surveillance? Quelle image donner : une place? Un jardin public? Un espace vert? La préservation de sites de qualité et la protection de la nature sont partout des impératifs : un quartier de coteaux et de jardinets à Ivry, d anciens potagers à Chalon-sur-Saône, un site portuaire à Dunkerque, une structure en hameaux à Digne, un paysage de coteaux près des cités Michelin à Clermont-Ferrand. Le traitement des espaces extérieurs est souvent mentionné comme une des cibles environnementales privilégiées. La réflexion sur la place de la voiture, les transports collectifs et les pistes cyclables accompagne celle sur l espace urbain et la problématique architecturale autour de la cour, de la rue à Digne, Rezé, Ivry, Chalon-sur-Saône. A Roubaix, grillage et engazonnement sont remplacés par des plantations et des clôtures paysagées. DES MONTAGES JURIDIQUES ET FINANCIERS PERMETTANT LA MIXITÉ Assurer la mixité des populations au sein d une même opération requiert une pluralité des statuts au cœur de la maîtrise d ouvrage. Ces montages juridiques et financiers sont censés assurer la diversité des occupants et par-là même la mixité sociale visée. A Rouen et Chalon-sur-Saône, SAHLM et promoteurs privés se partagent logements locatifs et en accession, sur la base d un même cahier des charges. Ils lancent des appels d offres communs afin d optimiser les coûts de construction. Des montages particuliers sont développés pour assurer des partenariats. Plusieurs SCI ont été montées par les maîtres d ouvrage, pour le seul temps de l opération : à Ivry par Expansiel, à Rezé dont le gérant est une coopérative du groupe Gambetta, à Caen par la Société caennaise de développement immobilier. La possibilité de réaliser une réelle mixité, au sein d une même opération ou encore d un même bâtiment, se heurte encore à la difficulté d organiser des montages administratifs et juridiques utilisant au mieux les diverses possibilités offertes par la loi SRU. Les maîtres d ouvrage qui se sont impliqués dans ce défi essentiel, notamment au travers de VUD, ont développé des montages innovants. Des formules d accession, fondées sur des montages complexes, associant prêts à faible taux, location-vente et surtout systèmes de sécurisation de l achat sont expérimentés : à Clermont-Ferrand, garantie de rachat à l accédant à un prix convenu à l avance avec clause anti-spéculative permettant une préemption par l OPAC en cas de revente avant cinq ans et relogement en cas d échec dans l accession ; à Roubaix, un système proche, mais de type location-accession pour attirer des primo accédants, avec portage foncier par la collectivité locale jusqu à la fin de l emprunt de l accédant ; à Quimper, sécurisation des accédants assurée par la Fédération coopérative des HLM, avec garantie de rachat et relogement. Les opérations VUD répondent toutes à cette exigence de mixité en programmant logements locatifs et en accession et en associant souvent collectifs et individuels. A Bourges, après de nombreux changements dans la localisation et les répartitions, deux groupes de logements en accession sont programmés aux extrémités des quatre groupes de logements locatifs. A Chalon-sur-Saône, deux bandes sont découpées en trois, dont une partie est réservée à l accession pour éventuellement être accolée à une opération future du promoteur qui a acheté un nouveau terrain. A Clermont-Ferrand, la mixité est recherchée au sein d une même cage d escalier. DES OPÉRATIONS INSCRITES DANS LA DURABILITÉ L expression «durable» répond à une aspiration globale qui se traduit à l échelle du quartier. L insertion urbaine d un projet durable doit tenir compte du passé et du présent de son quartier d implantation, mais aussi de son futur. Il faut à la fois que l opération soit acceptée dans l image architecturale proposée et puisse contribuer aux évolutions à venir. Le projet de Chalon-sur-Saône articule respect de l histoire du site et politique urbaine tournée vers l avenir. D une part, il est situé sur un terrain non construit, à l exception de murs, vestiges de l ancienne utilisation maraîchère du site, encore bien présente dans la mémoire collective locale. Aussi le plan masse et le traitement des VRD ont été conçus pour conserver un image résolument verte, avec des espaces collectifs dédiés aux piétons. D autre part, la ville de Chalon sur Saône a inscrit ce projet dans la démarche Privilège, démarche volontaire pour réduire de façon importante les émissions de CO 2 qui implique une réflexion prospective sur les transports et les réseaux d énergie. Premier plan n 9 septembre octobre septembre décembre Le passage au réel Au-delà de l investissement des équipes, maîtres d ouvrage, maîtres d œuvre, entreprises, voire industriels, et de leur adhésion aux postulats de l appel à projets, la mise en chantier des opérations VUD révèle des difficultés et témoigne de nombreux enseignements. LA DIFFICULTÉ DE CONCILIER QUALITÉ, ÉQUILIBRE FINANCIER ET OFFRE SOCIALE Les surcoûts dus aux exigences de qualité urbaine, d usage et environnementale du logement demeurent toujours. Si les aides accordées au logement social permettent d équilibrer les opérations, l accession, quant à elle, ne bénéficie pas de modes de financement compensant les surcoûts. Ainsi, les logements VUD en accession sont de grande qualité, mais les acquéreurs potentiels ne sont pas ceux attendus : peu de primo-accédants ont disposé des moyens financiers nécessaires à leur achat. De ce fait, la partie accession manque la cible sociale qui lui était assignée. A Roubaix et Chalon-sur-Saône où les collectivités locales ciblent plutôt les jeunes et les primo-accédants, la commercialisation semble difficile. Comment maîtriser le prix de vente afin de maintenir une accession sociale dans des quartiers en voie de valorisation? A Ivry, où le prix du m 2 devait être contenu et la limitation de la taille des maisons favoriser une accession plus sociale, le prix du m 2 atteint le niveau du marché, malgré les aides de la ville. La typologie des maisons se voit agrandie en T4 et T5 afin d éviter des achats spéculatifs. A Bourges, le projet de maisons en accession, situé dans une zone à la limite de la ville, donne une évaluation unitaire élevée. L office est à la recherche de «commercialisateurs» prêts à s engager. DES CHOIX ÉNERGÉTIQUES ENCORE PEU FAVORABLES AUX ÉNERGIES RENOUVELABLES Dans le contexte tendu des conditions de financement du logement, auxquels s ajoutent les surcoûts en études et en travaux, les choix d équipement dépendent plus des retours sur investissement, à court ou moyen terme, que d une évaluation incluant les coûts d entretien, de maintenance et d exploitation. Ce phénomène est encore plus aigu dans l accession où le prix, condition première de la commercialisation, l emporte sur toute autre considération. La démonstration la plus évidente concerne les choix énergétiques où le gaz est choisi presque unanimement, en raison des trop longs retours sur investissement d autres systèmes dont les coûts d exploitation seraient pourtant intéressants à terme. Après études comparatives, les intentions vers le solaire n ont pas été suivies d effets pour le chauffage et rarement concrétisées pour l eau chaude, même chez les maîtres d ouvrage les plus engagés. Abandon du solaire et de la plupart des capteurs photovoltaïques A Digne et Quimper, les capteurs sont considérés comme mal adaptés à l architecture ou au climat ; cependant, des possibilités d installer le solaire ultérieurement sont ménagées à Quimper. A Roubaix, le solaire a été abandonné car ni l implantation des bâtiments, ni leur l orientation, ni la taille importante des logements n en justifiaient le choix. A Bourges, deux à trois m 2 de capteurs solaires semblent devoir être maintenus sur chaque maison, même si certaines ne sont pas idéalement orientées. 10 à 20% d économie énergétiques sont prévues, en particulier grâce à des jardins d hiver formant un espace-tampon. Le gaz est utilisé dans la plupart des opérations Le gaz est souvent présenté comme la seule alternative. Cependant, à Digne comme à Rouen, des chaudières collectives au gaz ont souvent été privilégiées, même si elles sont considérées comme plus difficiles à amortir que les chaudières individuelles. A Roubaix, le choix s est porté sur le gaz naturel. Cette opération utilise néanmoins des chaudières à accumulation et condensation, avec brevet sans brûleur, donnant de bons résultats énergétiques et présentées comme adaptables, avec raccordement au chauffage urbain, pour brûler le bio gaz des décharges de classe 2 et limiter ainsi l effet de serre. A Bourges, les logements sont équipés en chaudière gaz individuelles, mais à micro-accumulation, pouvant se coupler avec des capteurs solaires pour chauffer l eau. UNE AFFIRMATION DES PRINCIPES DE CONCEPTION DURABLE La conception des opérations a tenu compte des dimensions d éco-construction et d éco-gestion par des choix constructifs et d équipements intégrant les aspects relatifs à la gestion et la maintenance. dossier Villa urbaine durable De nombreuses études ont accompagné les choix des principes constructifs et des matériaux. Ces études ont permis une réflexion en amont fructueuse et des considérations très positives pour la qualité des enveloppes. Les matériaux légers, les principes de construction industrialisés et l isolation par l extérieur affichent des prévisions de performances bien supérieures à ce qu impose la réglementation thermique. Ce travail comparatif entre différentes solutions techniques a donné lieu à un renouvellement des modes de collaborations, dont on peut espérer qu ils marqueront les pratiques. A Bourges, l expérimentation technique porte sur la maison individuelle en structure bois, poteau poutre, et ossature bois préfabriqués. La réflexion sur l entretien et la maintenance a abouti à la mise en place de deux types de bardage extérieur. Le bois, plus fragile mais plus esthétique, est utilisé pour l étage, hors d atteinte ; le rez-de-chaussée est recouvert d un revêtement enduit plus résistant et plus simple d entretien A Clermont-Ferrand, une étude de comparaison énergétique et économique entre quatre modes constructifs (bois, métal, brique monomur et béton) a permis d instruire les choix techniques en fonction de leur coût énergétique calculé sur la production, le transport et la mise en œuvre des matériaux. A Chalon-sur-Saône, la performance d isolation visée de l enveloppe a permis d imposer la brique monomur malgré le surcoût d investissement comparé à un mode constructif plus classique. A Ivry-sur-Seine, la maîtrise des énergies et des charges repose sur une ventilation naturelle assistée des logements. Les patios augmentent la ventilation naturelle massique. Les murs doubles en bois ou en brique présentent une lame d air surdimensionnée afin de gérer la circulation d air dans les murs et de préchauffer l air. Premier plan n 9 septembre décembre 2005 Perspectives Un nouvel appel à projet VUD La première vague d expérimentation du programme Villa urbaine durable a validé la pertinence des objectifs imposés aux nouveaux logements, à savoir des objectifs d urbanité, de densité, de mixité, de qualité d usage et environnementale. Mais les exigences cumulées de ces objectifs ont complexifié les phases de montage des opérations et ont montré les limites de la mobilisation des maîtres d ouvrage dans un contexte économique tendu. Ainsi, on peut regretter l abandon des prescriptions initiales d équipements innovants que l on peut expliquer par la faiblesse des partenariats avec le monde professionnel ou industriel. L engagement volontariste des collectivités locales a été décisif et a permis à de nombreuses opérations de voir le jour. L implication des collectivités locales en amont des projets est essentielle de manière à initier très tôt avec les maîtres d ouvrage les collaborations indispensables à la réussite des opérations. C est sur ces points que le second appel à propositions Villa Urbaine Durable concentr
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